Antes de comprar: estudio de títulos
Revise siempre el certificado de tradición y libertad y la historia de los dueños anteriores. Así se detectan embargos, hipotecas, falsas tradiciones, afectaciones o problemas de herencias sin terminar antes de pagar.
Qué revisar del inmueble
- Certificado de tradición y libertad reciente: dueño actual, embargos, hipotecas, demandas y limitaciones.
- Paz y salvo del impuesto predial y de valorización.
- Paz y salvo de administración, si es propiedad horizontal.
- Que el área y los linderos de la escritura coincidan con la realidad.
- En construcciones nuevas o reformas, la licencia de construcción.
La promesa de compraventa
La promesa es el documento más importante antes de la escritura. Debe decir con claridad el precio, la forma de pago, la fecha y la notaría de la firma, quién paga cada gasto y qué pasa si alguien incumple, por ejemplo con arras o una cláusula penal. Una promesa mal redactada puede no servir para exigir que el negocio se cumpla.
Los pasos de una compraventa
- Promesa de compraventa con fechas, valor, forma de pago y arras.
- Escritura pública firmada ante notario.
- Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Usted es dueño solo cuando la escritura queda registrada.
Arrendamientos
Un contrato de arrendamiento de vivienda bien redactado, conforme a la Ley 820 de 2003, protege tanto al propietario como al arrendatario. Si el arrendatario no paga, el propietario debe acudir a un proceso de restitución: no puede sacarlo por su cuenta.
Gastos de una compraventa
Una compraventa genera derechos notariales, el impuesto de registro y los derechos de registro. El vendedor, si es persona natural, paga además una retención en la fuente del 1 % del valor de venta. Por costumbre, los derechos notariales se dividen y el comprador paga el registro, pero en la promesa se puede pactar otra cosa.
Propiedad horizontal
En conjuntos y edificios aplica la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal. Ahí se definen las cuotas de administración, el uso de las zonas comunes y las sanciones. Antes de comprar, pida el reglamento y pregunte por cuotas extraordinarias aprobadas o por procesos pendientes contra la copropiedad.
Comprar sobre planos
Si compra un proyecto en construcción, verifique que tenga licencia de construcción vigente y que sus pagos vayan a una fiducia y no directamente al constructor. Lea con cuidado el contrato de encargo fiduciario y las condiciones de entrega.
Si compra con crédito o leasing
Si compra con crédito hipotecario o con leasing habitacional, el banco hace su propio estudio de títulos y su avalúo, y la escritura incluye la hipoteca o el contrato de leasing. Aun así, el estudio del banco protege al banco: le conviene tener su propia revisión antes de firmar la promesa y entregar dinero. Pregunte también cuánto tarda el desembolso, para que las fechas de la promesa sean realistas y no termine incumpliendo por una demora del crédito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un inmueble que está en sucesión?
Solo cuando la sucesión termine y se registre, o comprando derechos herenciales con un riesgo mayor. Revíselo antes de pagar.
¿Quién paga los gastos de escritura?
Por costumbre se dividen entre comprador y vendedor, pero se puede pactar otra cosa en la promesa.
¿El arrendador puede subir el arriendo cuando quiera?
En vivienda urbana, el canon se puede reajustar una vez al año, cuando se cumplen doce meses de contrato, y el aumento no puede superar el IPC del año anterior.
¿Qué pasa si el vendedor no se presenta a firmar la escritura?
Si la promesa está bien hecha, usted puede exigir que se cumpla el negocio o pedir la terminación con el pago de las arras o la cláusula penal. Guarde la constancia de que usted sí se presentó en la notaría.
Esta guía es información general sobre la ley colombiana y no reemplaza una asesoría sobre su caso concreto.